Immobilienmarkt München: Aktuelle Trends und Preise

Der Immobilienmarkt in München ist seit Jahren ein Brennpunkt für Investoren und Eigennutzer. Die bayerische Landeshauptstadt zieht mit ihrer florierenden Wirtschaft, dem vielfältigen Kulturangebot und der hohen Lebensqualität Menschen aus aller Welt an. Doch wie entwickeln sich die Immobilienpreise in München aktuell? Welche Trends zeichnen sich ab und was müssen Käufer und Verkäufer beachten?

Trotz eines leichten Rückgangs der Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2023 bleibt der Münchner Markt angespannt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, insbesondere in begehrten Lagen. Laut aktuellen Daten liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien in München bei 8.750 Euro (Stand: Dezember 2024). Damit gehört die Stadt zu den teuersten Pflastern in Deutschland.

Für ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 120 Quadratmetern und Garage in mittlerer bis guter Wohnlage müssen Käufer in München derzeit mit Preisen um die 1,6 Millionen Euro rechnen. Zum Vergleich: In Mainz kosten vergleichbare Häuser etwa 750.000 Euro, in Magdeburg sogar nur rund 300.000 Euro. Die Preisunterschiede zwischen den Regionen sind enorm.

Wichtige Erkenntnisse

• Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien in München: 8.750 Euro
• Preise für freistehende Einfamilienhäuser in mittlerer bis guter Lage: ca. 1,6 Millionen Euro
• Leichter Rückgang der Immobilienpreise in Deutschland 2023, Münchner Markt bleibt angespannt
• Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, besonders in begehrten Lagen
• Deutliche Preisunterschiede zwischen München und anderen deutschen Städten

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Entwicklung der Immobilienpreise in München

Die immobilienpreise münchen haben in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen. Von 2012 bis Anfang 2022 kam es zu einer beinahe Verdreifachung der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen, von 3.428 Euro auf 9.187 Euro. Doch in den vergangenen zwei Jahren war ein Rückgang von etwa 10-20% zu verzeichnen, sodass der durchschnittliche Quadratmeterpreis im 2. Quartal 2024 bei rund 7.648 Euro lag.

Trotz des allgemeinen Preisrückgangs bleiben die Quadratmeterpreise in begehrten Stadtteilen wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt und Schwabing stabil über 10.000 Euro/m². In Randbezirken wie Trudering, Aubing und Pasing liegen die Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro. Die hohe immobiliennachfrage münchen spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider: In den fünf teuersten Stadtteilen betragen die Mieten für Wohnungen 22 bis 25 Euro pro Quadratmeter.

Ein Blick auf die Preisentwicklung der letzten Jahre verdeutlicht die Dynamik des Münchner Immobilienmarktes:

Für die Zukunft prognostizieren Experten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und des knappen Angebots, insbesondere bei Neubauten in zentralen Lagen, stabile Preise mit leichten Anstiegen in gefragten Lagen von bis zu 2%. München bleibt als Wirtschafts- und Innovationsstandort attraktiv für immobilienanlagen münchen, auch wenn die Preise im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen wie Frankfurt am Main (5.250 Euro/m²) deutlich höher liegen.

Wohnungspreise in München

Der Wohnungsmarkt München ist nach wie vor einer der teuersten in Deutschland. Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt bei 17,70 Euro, was einem Anstieg von 5% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben in den letzten zwölf Monaten um 8% zugelegt und erreichen nun im Schnitt 7.100 Euro pro Quadratmeter.

Die Preise variieren jedoch stark je nach Lage und Baujahr der Immobilie. Während in gefragten Stadtteilen wie Altstadt-Lehel oder Bogenhausen traditionell hohe Quadratmeterpreise zu finden sind, gibt es in Randbezirken wie Neuperlach oder Hasenbergl noch erschwinglichere Miet- oder Kaufobjekte. Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungen in München nach Baujahr und Lage:

Trotz einer leichten Preiskorrektur von 10-20% im Jahr 2023 im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022 bleiben die Wohnimmobilien München auf einem hohen Niveau. Experten gehen davon aus, dass die Quadratmeterpreise aufgrund der perfekten Infrastruktur und starken Wirtschaftskraft der Stadt auch in Zukunft hoch bleiben werden.

Für das Jahr 2025 werden folgende Preise für Bestandswohnungen prognostiziert: In mittleren Wohnlagen 6.700 €/m², in guten Wohnlagen 7.500 €/m² und in besten Lagen sogar 10.000 €/m². Auch die Mietpreise werden weiter steigen, wie die Prognose für 2024 zeigt:

• Altbauwohnung (mittlerer Wohnwert): 17,70 €/m²
• Bestandswohnung (mittlerer Wohnwert): 17,20 €/m²
• Neubauwohnung (mittlerer Wohnwert): 21,30 €/m²
• Altbauwohnung (guter Wohnwert): 21,10 €/m²
• Bestandswohnung (guter Wohnwert): 20,30 €/m²
• Neubauwohnung (guter Wohnwert): 23,50 €/m²
• Altbauwohnung (sehr guter Wohnwert): 28,70 €/m²
• Bestandswohnung (sehr guter Wohnwert): 27,00 €/m²
• Neubauwohnung (sehr guter Wohnwert): 31,50 €/m²

Hauspreise in München

Der durchschnittliche Preis für Ein- und Mehrfamilienhäuser in München liegt aktuell bei 9.300 € pro Quadratmeter (Stand: Dezember 2024). Doch die Entwicklung der Hauspreise in den verschiedenen Stadtteilen ist sehr unterschiedlich, wie die Daten aus dem Homeday-Preisatlas zeigen.

In einigen Stadtteilen wie Altstadt/Lehel und Ludwigsvorstadt/Isarvorstadt sind die Preise von 2022 bis 2023 erheblich gesunken, um 18,7% bzw. 20,8%. Dagegen verzeichneten Neuhausen/Nymphenburg und Moosach im selben Zeitraum starke Preisanstiege von 20,8% bzw. 8,9%.

Die Tabelle zeigt die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser in ausgewählten Münchner Stadtteilen (Stand: 2023):

Wer den Verkehrswert in München ermitteln möchte, sollte neben den aktuellen Kaufpreisen München auch die Entwicklung der Preise in den letzten Jahren berücksichtigen. Denn die Immobilienangebote München unterliegen starken Schwankungen, je nach Lage und Ausstattung der Immobilie.

Insgesamt bleibt der Münchner Immobilienmarkt für Häuser angespannt, da die Nachfrage das Angebot übersteigt. Experten rechnen daher mittelfristig mit weiteren Preissteigerungen, auch wenn sich die Dynamik etwas abschwächen könnte.

Aktuelle Trends auf dem Immobilienmarkt München

Trotz der Preisrückgänge in den letzten Jahren bleibt der Immobilienmarkt München angespannt. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot, was in Zukunft wieder zu steigenden Preisen führen könnte. Dennoch zeigt sich eine gemischte Entwicklung in den verschiedenen Stadtteilen.

Laut Experten von Interhyp wird erwartet, dass die Bauzinsen auf bis zu 4 Prozent ansteigen. Aktuell liegen sie zwischen 3,4 und 3,6 Prozent. Die Inflationsrate im Januar betrug +2,3 Prozent. Diese Faktoren beeinflussen den Wohnungsmarkt München und die Immobiliennachfrage München.

Die Preise für Bestandswohnungen variieren je nach Lage. In mittleren Wohnlagen liegen sie bei 6.700 €/m², in guten bei 7.500 €/m² und in besten Lagen bei 10.000 €/m². Grundstückspreise bewegen sich zwischen 1.500 und 3.000 €/m². Für Reihenhäuser muss man ab ca. 800.000 €, für Eckhäuser ab 950.000 €, für Doppelhaushälften ca. 1 Mio. € und für freistehende Einfamilienhäuser ab 1,1 Mio. € rechnen.

Die Mietpreise für Eigentumswohnungen variieren ebenfalls. Altbauwohnungen mit mittlerem Wohnwert liegen bei 17,70 €/m², Bestandswohnungen bei 17,20 €/m² und Neubauwohnungen bei 21,30 €/m². Bei gutem Wohnwert steigen die Preise auf 21,10 €/m² (Altbau), 20,30 €/m² (Bestandswohnung) und 23,50 €/m² (Neubau). Sehr guter Wohnwert bedeutet 28,70 €/m² (Altbau), 27,00 €/m² (Bestandswohnung) und 31,50 €/m² (Neubau).

Auch im Münchner Umland ist die Preisentwicklung unterschiedlich. In Gröbenzell kosten Einfamilienhäuser 1,13 Mio. € und Eigentumswohnungen 5.900 €/m², in Grünwald sind es 1,87 Mio. € bzw. 8.000 €/m². Diese Trends prägen den Immobilienmarkt München und erfordern eine genaue Beobachtung für Käufer und Verkäufer.

Prognosen für die zukünftige Entwicklung

Der Münchner Immobilienmarkt wird auch in Zukunft stark von der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot beeinflusst sein. Experten prognostizieren einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise in München, getrieben von Faktoren wie Bevölkerungswachstum, Bauvorschriften und wirtschaftlicher Stabilität. Die Wohnraumknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt führt zu einem anhaltenden Preisdruck auf dem Markt.

Trotz des hohen Preisniveaus bleibt München einer der attraktivsten Standorte für Immobilieninvestitionen in Deutschland. Die jährliche Preissteigerung in München wird zwischen 2021 und 2035 voraussichtlich bei 1,84% liegen, höher als in anderen deutschen Großstädten wie Frankfurt am Main (1,67%), Köln (1,43%) oder Berlin (1,31%).

Neben den klassischen Faktoren gewinnen auch neue Trends an Bedeutung. Immer mehr Käufer legen Wert auf energieeffiziente und nachhaltige Immobilien, was die Nachfrage in diesem Segment erhöht. Zudem tragen technologische Entwicklungen wie der Einsatz von Virtual Reality (VR) und Augmented Reality (AR) sowie innovative PropTech-Lösungen zur Effizienz und Transparenz im Immobilienkauf- und -verkaufsprozess bei.

Ein Blick auf die aktuellen Zahlen verdeutlicht das hohe Preisniveau in München:

Insgesamt lässt sich festhalten, dass der Münchner Immobilienmarkt auch in Zukunft von hoher Nachfrage und steigenden Preisen geprägt sein wird. Investitionen in Modernisierungsmaßnahmen und nachhaltige Immobilien versprechen langfristig Werterhalt und -steigerung. Käufer und Verkäufer sollten die Marktentwicklungen genau beobachten und sich frühzeitig über Finanzierungsmöglichkeiten und innovative Vermarktungsstrategien informieren, um erfolgreich am Markt zu agieren.

Tipps für Immobilienkäufer und -verkäufer in München

Der Münchner Immobilienmarkt ist aufgrund der hohen Nachfrage und steigenden Preise eine Herausforderung für Käufer und Verkäufer. Eine professionelle Immobilienbewertung in München durch erfahrene Sachverständige ist essenziell, um den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Dabei werden Faktoren wie Lage, Zustand des Objekts und aktuelle Markttrends berücksichtigt.

Für Verkäufer ist es wichtig, ihre Immobilie optimal zu präsentieren. Hochwertige Fotos und virtuelle 3D-Touren wecken das Interesse potenzieller Käufer. Rechtliche Dokumente wie Grundbuchauszüge, Energieausweise und Baugenehmigungen sollten vollständig vorliegen. Ein erfahrener Makler in München kann den Verkaufsprozess begleiten und eine bestmögliche Vermarktung gewährleisten.

Käufer sollten sich auf die Suche nach ihrer Traumimmobilie gründlich vorbereiten. Eine Beispielrechnung für eine 90 m² Wohnung in München verdeutlicht die zu erwartenden Kosten:

Ein Eigenkapitalanteil von 20-30 % des Kaufpreises wird empfohlen. Käufer sollten verschiedene Finanzierungsoptionen wie Baukredite, Hypothekendarlehen und staatliche Förderprogramme prüfen. Eine gründliche Besichtigung der Immobilie bei Tageslicht hilft, potenzielle Mängel zu erkennen. Käufer sollten zudem einen finanziellen Spielraum für unerwartete Folgekosten einplanen.

Ob Kauf oder Verkauf – eine sorgfältige Vorbereitung und die Unterstützung durch erfahrene Immobilienexperten sind auf dem dynamischen Münchner Markt unerlässlich. Mit der richtigen Strategie und Beratung lässt sich der Immobilientraum in der bayerischen Landeshauptstadt erfolgreich verwirklichen.

Fazit

Trotz der jüngsten Preisrückgänge bleibt der Immobilienmarkt München angespannt und attraktiv für Investoren und Käufer. Im Jahr 2023 betrug das Transaktionsvolumen in München 7,5 Milliarden Euro, was einem Minus von 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Der höchste Geldumsatzanteil von rund 3,7 Milliarden Euro entfiel auf Wohnungs- und Teileigentum. Die Immobilienpreise variieren je nach Stadtteil und Immobilientyp, wobei der Durchschnittspreis für Bestandswohnungen bei 9.146 €/m² und für ein Haus bei ca. 1,285 Mio. € liegt.

Aktuelle Trends auf dem Münchner Immobilienmarkt zeigen eine steigende Nachfrage nach sanierten Wohnungen und modernen Büroflächen in zentralen Lagen. Im Umland ist jedoch eine Kaufzurückhaltung bei Büros zu beobachten. Handelsflächen bleiben gefragt und bieten Investoren weiterhin gute Renditemöglichkeiten. Für den Zeitraum bis Ende 2024 und Anfang 2025 wird eine Stabilisierung der Renditen und Immobilienpreise München erwartet.

Langfristig wird prognostiziert, dass die Preise für Wohnimmobilien München aufgrund der starken Nachfrage und der wirtschaftlichen Stärke der Stadt auf einem hohen Niveau bleiben werden. Für Verkäufer bietet der aktuelle Markt gute Möglichkeiten, Höchstpreise zu erzielen. Insgesamt zeigt der Münchner Immobilienmarkt Anzeichen einer Erholung, mit einer Erwartung steigender Umsätze auf einem konsolidierten Preisniveau in den nächsten 12 Monaten.